Hypotheek met AOW: wat zijn de mogelijkheden in 2026?

Hypotheek met AOW: is het mogelijk?

Veel mensen denken dat een hypotheek met AOW niet meer mogelijk is. Dat klopt niet: banken mogen op grond van de Wet Gelijke Behandeling niet discrimineren op leeftijd bij het verstrekken van een hypotheek. Ouderen met AOW kunnen dus in principe een hypotheek aanvragen.

Er zijn wel beperkingen. De belangrijkste is de maximale looptijd: banken eisen dat de hypotheek volledig is afgelost vóór uw 80ste verjaardag. Bent u 67 (AOW-leeftijd 2026), dan heeft u nog maximaal 13 jaar looptijd. De maximale hypotheek op basis van inkomen is hierdoor beperkt.

Naast de looptijdbeperking toetsen banken ook op uw inkomen (AOW + eventueel aanvullend pensioen) en uw vermogen. Bij voldoende inkomen en overwaarde in uw woning zijn er zeker mogelijkheden.

AOW-inkomen 2026

De AOW-uitkering wordt halfjaarlijks aangepast aan de loonontwikkeling in Nederland. In 2026 gelden de volgende bedragen:

Naast de AOW kan er aanvullend pensioen zijn (uit werknemerspensioen via pensioenfonds of eigen pensioensparen). Dit aanvullend pensioen telt ook mee als toetsinkomen voor de hypotheek.

Maximale hypotheek bij AOW

De maximale hypotheek bij een AOW-er wordt bepaald door twee factoren: het inkomen en de resterende looptijd. Hoe ouder u bent, hoe korter de looptijd, en hoe hoger de maandlasten bij een gelijke hypotheeksom — wat uw leencapaciteit verlaagt.

* Indicatief. Annuïtaire hypotheek, toetsrente 4,0%, woonquote ~22%. De werkelijke situatie hangt af van aanvullend pensioen, schulden en overwaarde.

Overwaarde verzilveren als alternatief

Veel senioren hebben door jarenlange aflossing en waardestijging een aanzienlijke overwaarde in hun woning. Deze overwaarde kunt u op verschillende manieren benutten zonder de woning te verkopen.

Opeethypotheek (verzilverhypotheek)

De opeethypotheek — ook wel verzilverhypotheek of omkeerhypotheek genoemd — is een hypotheekproduct speciaal voor senioren. U leent geld op basis van uw overwaarde, maar betaalt niets terug zolang u in de woning woont. De rente wordt bij de schuld opgeteld. De lening wordt pas afgelost bij verkoop van de woning of na overlijden.

Dit geeft u als senior extra maandelijks inkomen of een grote eenmalige uitkering, zonder dat u hoeft te verhuizen. Veel ouderen gebruiken dit voor:

• Aanvulling van een te laag pensioeninkomen
• Financiering van verbouwing of aanpassingen (traplift, badkamer)
• Schenking aan kinderen voor hun woningaankoop
• Reisplannen of andere levensdromen

Tweede hypotheek op overwaarde

Als u overwaarde heeft en inkomen genoeg, kunt u een tweede hypotheek afsluiten op basis van de overwaarde. Dit werkt anders dan een opeethypotheek: u betaalt wel maandelijkse rente en aflossing. Maar het biedt lage rente (hypotheekrente) voor verbouwing of andere doelen.

Woning verkopen en kleiner wonen

Een derde optie is de woning verkopen, een kleiner en betaalbaarder huis kopen, en de overwaarde cash incasseren. Dit geeft u financiële vrijheid en verlaagt uw woonlasten. Nadeel: u moet verhuizen en de gewenste kleinere woningen zijn in de huidige markt ook schaars.

Welke banken zijn coulant voor AOW-ers?

Niet alle banken zijn even flexibel voor ouderen. De meest coulante banken en geldverstrekkers voor senioren zijn doorgaans:

• Nationaal Hypotheek Instituut voor Senioren (NHIS): gespecialiseerd in hypotheken voor ouderen, ook voor opeethypotheken.
• Florius (ABN AMRO): biedt seniorenhypotheken met flexibele voorwaarden.
• Rabobank: heeft een specifiek seniorenadviesteam en kijkt verder dan alleen de AOW.
• RegioBank: lokale benadering, soms meer coulant voor maatwerk.

Het is raadzaam om een onafhankelijk hypotheekadviseur in te schakelen die ervaring heeft met seniorenhypotheken. De markt voor seniorenproducten is complexer dan de standaardhypotheekmarkt.

Verbouwing financieren met overwaarde als AOW-er

Een van de meest praktische toepassingen van een hypotheek bij AOW-leeftijd is het financieren van een verbouwing. Denk aan:

• Badkameraanpassing (drempelloos, zitdouche, beugels)
• Traplift of huislift
• Slaapkamer op de begane grond creëren
• Verduurzaming (zonnepanelen, warmtepomp, isolatie)
• Uitbreiding of aanbouw voor meer wooncomfort

Als u overwaarde heeft, kunt u een bouwdepot aanvragen bij een hypotheekverhoging. Verduurzaming kan bovendien met hulp van het Nationaal Warmtefonds of ISDE-subsidie, wat de netto kosten verlaagt.

Belastingvoordeel bij hypotheek met AOW

AOW-ers in de eerste belastingschijf betalen in 2026 een lager tarief vanwege de hogere korting voor mensen boven de AOW-leeftijd. Het belastingtarief is voor AOW-ers in de eerste schijf circa 19,17% (in plaats van 37,48% voor werkenden). Dit betekent dat hypotheekrenteaftrek minder voordeel oplevert dan voor werkenden — maar het voordeel is er nog steeds.

Veelgestelde vragen