Hypotheek na scheiding: uitkopen, verkopen of oversluiten?

De 3 opties bij scheiding en een gezamenlijke hypotheek

Als u gaat scheiden en samen een huis bezit met een hypotheek, zijn er drie hoofdroutes. Welke optie het beste past, hangt af van uw financiële situatie, kinderen en de waarde van de woning.

Uitkopen: hoe werkt het in de praktijk?

Bij uitkopen berekent u eerst de overwaarde van de woning: de marktwaarde min de resterende hypotheekschuld. Die overwaarde wordt fifty-fifty gedeeld (tenzij u andere afspraken heeft gemaakt). De overblijvende partner betaalt de helft van de overwaarde als uitkoopsom aan de vertrekkende partner.

Rekenvoorbeeld uitkopen

De overblijvende partner sluit dus een nieuwe hypotheek af van €320.000 op eigen naam. Dit vereist voldoende inkomen om die hypotheek zelfstandig te dragen. Als dat niet het geval is, is uitkopen niet haalbaar.

Alimentatie als inkomen voor de hypotheek

Partneralimentatie (van de ex-partner ontvangen) telt mee als inkomen bij de hypotheektoetsing. Banken hanteren hiervoor de aantoonbare looptijd: is de alimentatie vastgelegd in een convenant of rechterlijke uitspraak, dan telt het mee voor de resterende duur.

Kinderalimentatie telt doorgaans niet mee als inkomsten voor de ontvangende partner, maar verlaagt wél de financieringslast voor de betalende partner. Die aftrek wordt als maandlast meegenomen in de hypotheekberekening.

Heeft u zowel partneralimentatie als een nieuw inkomen? Laat een hypotheekadviseur exact berekenen hoe beide posten in uw hypotheektoetsing worden meegenomen.

NHG-vrijstelling bij scheiding — ontslag hoofdelijkheid

Als uw gezamenlijke hypotheek NHG heeft, kunt u bij scheiding een ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid aanvragen. Dit betekent dat de vertrekkende partner niet langer medeverantwoordelijk is voor de hypotheekschuld.

Het WEW beoordeelt of de overblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen. Als dat het geval is, geeft het waarborgfonds toestemming en wordt de NHG voortgezet op één naam. De provisie hoeft niet opnieuw betaald te worden — de lopende borgstelling blijft van kracht.

Lukt het niet om de hypotheek op één naam over te nemen? Dan kan het WEW in sommige gevallen een betalingsregeling treffen of adviseren over de verkoop van de woning.

Restschuld na scheiding — oplossingen

Staat de hypotheek "onder water" (de woningwaarde is lager dan de hypotheekschuld)? Dan is er een restschuld. Bij verkoop blijft die schuld bestaan en moeten beide partners die samen dragen. Mogelijke oplossingen:

• Tijdelijk in de woning blijven: wachten op waardeherstel van de woningmarkt zodat de restschuld kleiner wordt.
• Restschuld meefinancieren: sommige banken laten toe dat een restschuld wordt meegenomen in een nieuwe hypotheek bij aankoop van een andere woning.
• NHG-kwijtschelding: als u een NHG-hypotheek heeft en aantoonbaar te goeder trouw handelt, kan het WEW de restschuld na verkoop (gedeeltelijk) kwijtschelden.
• Betalingsregeling bij de bank: overleg met uw bank over een gespreide aflossing van de restschuld na verkoop.

Belastingaspecten bij scheiding en hypotheek

De vertrekkende partner mag gedurende 2 jaar na het verlaten van de woning zijn of haar aandeel in de hypotheekrente blijven aftrekken (overgangsrecht). Daarna vervalt het recht op renteaftrek voor de ex-partner — ook als de woning nog steeds op naam staat.

Bij uitkopen: de woning wordt getaxeerd voor de marktwaarde. Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij verdeling van de gemeenschap — dit is een vrijstelling voor de verdeling van de huwelijksgemeenschap.

De overwaarde die u ontvangt bij uitkopen is belastingvrij. Maar als u de eigenwoningreserve had opgebouwd, moet u die mogelijk verrekenen bij de aankoop van een nieuwe woning.

Veelgestelde vragen hypotheek na scheiding