Hypotheek als starter: alles over de startersregelingen in 2026

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: 0% OVB voor kopers onder 35

Als u voor het eerst een woning koopt en jonger bent dan 35 jaar, betaalt u in 2026 geen overdrachtsbelasting. Normaal bedraagt dat 2% van de koopprijs — op een woning van €350.000 scheelt dat dus €7.000 in kosten koper. De vrijstelling geldt onder drie voorwaarden:

• U bent op de dag van de notariële levering jonger dan 35 jaar.
• De koopprijs van de woning bedraagt maximaal €510.000 (prijspeilgrens 2026).
• U heeft de vrijstelling nog niet eerder gebruikt (eenmalig toepasbaar).

Koopt u samen met een partner? Dan geldt de vrijstelling per persoon afzonderlijk. Als één van u 35 jaar of ouder is, betaalt die partner 2% over zijn of haar aandeel. Zorg dat uw notaris dit correct splitst in de leveringsakte.

Koop je een woning boven €510.000? Dan vervalt de volledige vrijstelling en betaalt u 2% over de gehele koopsom. Er is geen gedeeltelijke vrijstelling bij overschrijding van de grens. Let hier op bij het vergelijken van woningen net boven of onder die grens.

NHG voor starters: lagere rente en vangnet bij tegenslagen

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Als u uw hypotheek door onvoorziene omstandigheden niet meer kunt betalen — zoals werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid — springt het WEW bij en voorkomt het een restschuld na gedwongen verkoop.

In 2026 kunt u NHG afsluiten op woningen tot €435.000. Wilt u energiebesparende maatregelen meefinancieren? Dan mag de hypotheek maximaal €461.100 bedragen (6% extra ruimte voor verduurzaming). De kosten voor NHG zijn een eenmalige borgtochtprovisie van 0,6% van de hypotheeksom. Op een hypotheek van €300.000 is dat €1.800 — maar die is fiscaal aftrekbaar als hypotheekkosten.

Het grootste financiële voordeel zit in de renteverlaging: banken rekenen op NHG-hypotheken gemiddeld 0,3–0,5% minder rente. Op een hypotheek van €300.000 met 20 jaar rentevaste periode scheelt dat over de looptijd €18.000–€30.000 aan rentelasten. Dat overstijgt de provisie ruimschoots.

Maximale hypotheek als starter: NIBUD-normen en 100% LTV

Banken berekenen uw maximale hypotheek op basis van twee factoren: uw inkomen (toetsingsinkomen via NIBUD-normen) en de woningwaarde (maximaal 100% LTV). U leent dus nooit meer dan de getaxeerde marktwaarde van de woning.

Het NIBUD bepaalt jaarlijks de financieringslastpercentages: hoeveel procent van uw bruto inkomen maximaal naar hypotheeklasten mag gaan. In 2026 mogen tweeverdieners een hoger percentage benutten dan alleenstaanden. Het laagste inkomen van de partners telt voor 100% mee (verhoging ten opzichte van eerdere jaren).

Heeft u geen of weinig eigen geld? Dan kunt u via NHG toch de volle 100% financieren, maar de kosten koper (gemiddeld 4–6% van de koopsom) moet u zelf betalen. Op een woning van €300.000 gaat het om €12.000–€18.000. Dit is de grootste drempel voor starters.

Meer weten over uw maximale hypotheek? Lees ook ons artikel over maximale hypotheek berekenen.

Speciale startersproducten bij banken

Steeds meer banken introduceren producten die specifiek zijn afgestemd op starters. Denk aan:

• Starterboosterhypotheek (o.a. bij Rabobank en Florius): hogere leencapaciteit op basis van toekomstig inkomen, geschikt voor starters met een carrièreperspectief.
• Rentekorting-starterspakket: sommige banken bieden tijdelijk lagere rente in de eerste 5 jaar, gecombineerd met NHG.
• Overboekhypotheek: de mogelijkheid om overwaarde van de huidige (of ouderlijke) woning als garantie in te brengen.
• Groen hypotheek: extra leenruimte of renteverlaging voor energiezuinige woningen (energielabel A of beter).

Vergelijk producten altijd op basis van de totale rentelast over de looptijd, niet alleen op de nominale rente.

Koopsubsidie en gemeentelijke regelingen

Naast de landelijke regelingen bieden veel gemeenten aanvullende hulp aan starters. De bekendste is de Starterslening via SVn, maar ook gemeentelijke koopsubsidies, erfpachtconstructies en antispeculatiebedingen kunnen van toepassing zijn.

Bij erfpacht koopt u alleen de woning, niet de grond. De gemeente of projectontwikkelaar blijft eigenaar van de grond en u betaalt een jaarlijkse erfpachtcanon. Dit verlaagt de aankoopprijs, maar creëert ook langetermijnverplichtingen. Laat u hier altijd goed over adviseren.

Sommige gemeenten hanteren een zogenaamd koopprijsplafond: woningen worden verkocht met winstbeperking, zodat ze ook voor volgende starters betaalbaar blijven. U verkoopt later voor maximaal de gecorrigeerde marktwaarde.

Starterslening via SVn — overbrugging van het financieringsgat

De Starterslening is een product van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het overbrugt het gat tussen uw maximale hypotheek en de koopprijs van de woning. De lening bedraagt maximaal €50.000 en heeft de volgende kenmerken:

Tips voor starters op de woningmarkt in 2026

• Verhoog uw spaarbuffer vóór de aankoop — de kosten koper zijn de grootste drempel. Spaar minimaal 5% van de gewenste koopprijs als buffer.
• Vraag een hypotheekadviseur om vergelijking — niet alle banken hanteren dezelfde normen voor starters. Een onafhankelijk adviseur vergelijkt uw opties.
• Controleer of uw gemeente startersleningen aanbiedt — via SVn.nl vindt u een overzicht van deelnemende gemeenten.
• Houd de startersvrijstellingsgrens in de gaten — een woning van €511.000 kost u €10.220 meer aan OVB dan een woning van €510.000. Onderhandel hierover.
• Denk aan de energielabelbonus — een woning met energielabel A++ of hoger geeft recht op extra leenruimte van maximaal €20.000 bovenop uw reguliere hypotheek.
• Laat u bijstaan door een aankoopmakelaar — in een krappe markt helpt een professionele aankoopmakelaar bij biedstrategieën en voorkomt u overbieden.

Lees ook: eerste huis kopen — volledig stappenplan en alles over NHG.

Veelgestelde vragen over een hypotheek als starter