Hypotheek zonder eigen geld: wat zijn de opties in 2026?

Is een 100% hypotheek nog mogelijk in 2026?

Ja, u kunt in 2026 nog steeds maximaal 100% van de marktwaarde van een woning lenen via een hypotheek. Dit heet de Loan-to-Value (LTV) en is wettelijk vastgelegd. U kunt dus in principe een woning kopen zonder een cent eigen inbreng voor de woning zelf.

Maar: de bijkomende kosten (kosten koper) moet u altijd zelf betalen. Die mogen niet worden mee gefinancierd in de hypotheek. En die kosten lopen al snel op tot 4–6% van de koopsom. Op een woning van €300.000 is dat €12.000–€18.000 aan kosten die u cash op tafel moet leggen.

Bent u jonger dan 35 jaar en koopt u een woning onder €510.000? Dan betaalt u 0% overdrachtsbelasting via de startersvrijstelling — dat scheelt direct 2% van de koopsom in de bijkomende kosten.

Kosten koper berekening: wat betaalt u zelf?

Hoe financiert u de kosten koper zonder eigen geld?

Er zijn een aantal manieren om de kosten koper te dekken zonder dat u zelf gespaard heeft:

Starterslening als aanvulling op uw hypotheek

De SVn Starterslening is niet alleen bedoeld om het verschil tussen uw hypotheek en de koopprijs te overbruggen, maar kan ook helpen bij de financiering van bijkomende kosten. De lening is renteloos de eerste 3 jaar en aflossingsvrij. Na 3 jaar wordt uw situatie opnieuw bekeken.

Controleer via svn.nl of uw gemeente deelneemt en wat het maximale leenbedrag in uw regio is. In sommige gemeenten bedraagt de maximale starterslening €50.000, in andere minder.

Familiebank — hypotheek lenen van uw ouders

Bij een familiebanklening verstrekt een familielid (vaak ouders) een hypothecaire lening in plaats van een bank. Dit kan interessant zijn als uw ouders over liquide vermogen beschikken en bereid zijn dit in te zetten. Voordelen:

• Lagere rente dan bij een commerciële bank (mits marktconform).
• Meer flexibiliteit in looptijd en aflossingsschema.
• De rente die u betaalt, is voor u fiscaal aftrekbaar als hypotheekrente — en uw ouders ontvangen het als belast inkomen in box 1.

Nadelen: de lening moet altijd marktconform zijn. De Belastingdienst controleert of de rente vergelijkbaar is met wat een bank zou rekenen. Te lage rente wordt gezien als (gedeeltelijke) schenking.

Risico's van maximale financiering

Een hypotheek van 100% LTV zonder spaarbuffer is financieel kwetsbaar:

• Restschuld bij daling woningmarkt: als de waarde van uw woning daalt, heeft u geen financiële buffer en kunt u met een restschuld blijven zitten bij gedwongen verkoop.
• Geen buffer voor onverwachte kosten: een lekkend dak, defecte cv-ketel of ontslagrisico zijn zonder spaargeld moeilijk op te vangen.
• Hogere maandlasten: een hogere hypotheeksom betekent hogere maandlasten, wat financieel strakker zit.
• NHG als vangnet: sluit altijd NHG af als dat mogelijk is — het biedt bescherming bij onverwachte life events.

Alternatieven: huren, gespreide koop of wachten

Als kopen nu nog niet haalbaar is, zijn er alternatieven:

• Langer huren en sparen: bewust 1–2 jaar langer huren om een buffer op te bouwen voor de kosten koper. Dat geeft ook meer financiële rust na de aankoop.
• Koopgarant of sociale koop: sommige woningcorporaties verkopen woningen met terugkoopgarantie en een lagere prijs. Dit verkleint het benodigde eigen geld.
• Tiny house of kleinere woning: een goedkopere starterswoning vereist minder eigen inbreng en lagere maandlasten.

Veelgestelde vragen hypotheek zonder eigen geld