Samen een woning kopen vergroot uw koopkracht aanzienlijk — maar vraagt ook om heldere juridische en financiële afspraken. Dit is alles wat u moet weten.
Samen een huis kopen is voor veel stellen de logische volgende stap. Met twee inkomens kunt u aanzienlijk meer lenen, de maandlasten zijn te delen en u heeft meer keuze op de woningmarkt. Maar samen kopen brengt ook juridische en financiële verplichtingen met zich mee die u goed moet regelen — zeker als u niet getrouwd bent. Dit artikel behandelt de voordelen, de risico's en alles wat u praktisch moet regelen als u samen een woning koopt.
Het grootste voordeel van samen kopen is de verhoogde leencapaciteit. Bij een hypotheekaanvraag worden beide inkomens volledig meegenomen. Bekijk het verschil in een concreet rekenvoorbeeld:
| Situatie | Inkomen | Max. hypotheek (indicatief) |
|---|---|---|
| Alleen kopen | €50.000 bruto/jaar | ca. €210.000 |
| Partner met laag inkomen | €50.000 + €25.000 | ca. €295.000 |
| Samen met gelijkwaardig inkomen | €50.000 + €40.000 | ca. €370.000 |
| Samen met hoog gecombineerd inkomen | €60.000 + €55.000 | ca. €480.000 |
Het verschil tussen alleen (€210.000) en samen (€370.000) is ruim 75%. Dat betekent toegang tot een beduidend grotere woning, een betere buurt of meer ruimte voor een verbouwing.
Naast de verhoogde hypotheek deelt u ook de eenmalige aankoopkosten. Bij een woning van €350.000 bedragen de kosten koper €12.000 tot €20.000 — samen te dragen in plaats van alleen. En de maandelijkse hypotheeklast van bijvoorbeeld €1.400 daalt per persoon tot €700: een behapbaar bedrag voor twee werkende mensen.
Met een hogere maximale hypotheek koopt u een woning die beter aansluit op uw wensen: meer slaapkamers, een tuin, een betere locatie dicht bij werk of school. Op een gespannen woningmarkt geeft de extra leencapaciteit u ook meer ruimte om te bieden zonder uw maximumbudget te overschrijden.
In Nederland eindigt circa 1 op de 3 relaties in een scheiding. Als dat gebeurt terwijl u samen een woning bezit, zijn er drie uitkomsten mogelijk: één partner koopt de ander uit, u verkoopt de woning en deelt de opbrengst, of u houdt de woning tijdelijk samen aan. Zonder duidelijke afspraken vooraf kan dit leiden tot langdurige juridische conflicten en ongewenste verkoop op een ongunstig moment. Een samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden voorkomen deze problemen.
Als één partner meer eigen geld inbrengt dan de ander — bijvoorbeeld €40.000 uit spaargeld — dan is het essentieel dit juridisch vast te leggen. Zonder vastlegging wordt het ingebrachte geld bij een scheiding doorgaans als gemeenschappelijk beschouwd, afhankelijk van uw burgerlijke staat en eventuele contracten. Laat de notaris bij het passeren van de leveringsakte een terugbetalingsrecht opnemen voor het ingebrachte eigen geld.
Bij een gezamenlijke hypotheek zijn beide partners hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld. Als uw partner stopt met betalen — door werkloosheid, ziekte of onwil — blijft u verantwoordelijk voor de volledige maandlast. De bank heeft geen boodschap aan de verdeling tussen u beiden; zij houden u allebei volledig aansprakelijk.
Als uw partner overlijdt, kan de achterblijvende partner in de financiële problemen komen als het inkomen van de overledene nodig was om de hypotheek te betalen. Een overlijdensrisicoverzekering (ORV) is bij een gezamenlijke hypotheek essentieel. De ORV keert bij overlijden een afgesproken bedrag uit waarmee de hypotheek (deels) wordt afgelost of de maandlasten worden verlaagd tot een draagbaar niveau.
Voor ongehuwde stellen die samen kopen is een samenlevingscontract het belangrijkste juridische document. Dit contract, opgesteld bij de notaris, legt vast:
De kosten van een samenlevingscontract bij een notaris bedragen €300 tot €600. Relatief goedkoop voor de zekerheid die het biedt. Combineer het samenlevingscontract altijd met een testament, zodat uw partner automatisch de woning erft in plaats van dat die terechtkomt bij uw ouders of broers en zussen.
Getrouwde stellen zonder huwelijkse voorwaarden vallen in Nederland (voor huwelijken gesloten na 1 januari 2018) in de beperkte gemeenschap van goederen. Dat betekent dat al het vermogen dat tijdens het huwelijk wordt opgebouwd — waaronder de woning — gemeenschappelijk is. Vermogen van vóór het huwelijk (en erfenissen en schenkingen) blijft privé. Bij scheiding wordt het gemeenschappelijk vermogen 50/50 verdeeld.
Met huwelijkse voorwaarden kunt u maatwerk afspreken over de vermogensverdeling. U kunt bijvoorbeeld vastleggen dat eigen geld dat één partner inbrengt bij verkoop als eerste wordt terugbetaald voordat de overwaarde wordt gedeeld. Huwelijkse voorwaarden worden bij de notaris opgesteld en zijn aanpasbaar tijdens het huwelijk. De kosten bedragen doorgaans €400 tot €900.
Bij een gezamenlijke hypotheekaanvraag worden beide inkomens volledig meegenomen bij de toetsing. De bank berekent op basis van uw gecombineerde bruto-inkomen hoeveel u kunt lenen, conform de normen van het NIBUD en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
Als één partner een tijdelijk contract heeft, kan de bank een intentieverkaring van de werkgever vragen. Als één partner ZZP'er is, hanteren banken doorgaans het gemiddelde van de afgelopen drie jaar aan inkomen (op basis van belastingaangiftes). Sommige banken zijn soepeler dan andere — vergelijken loont hier.
Als u ongelijke eigen inleg heeft (bijv. partner A brengt €30.000 in, partner B niets), dan kunt u twee dingen doen: de eigendomspercentages aanpassen in de leveringsakte (bijv. 60/40), of een geldlening vastleggen waarbij partner B de inleg van partner A terugbetaalt. Laat de notaris dit goed vastleggen om discussies bij een eventuele scheiding te voorkomen.
Als u na een scheiding de woning wilt behouden, moet u uw ex-partner uitkopen. U betaalt dan de helft van de overwaarde (of het deel dat overeenkomt met het eigendomspercentage van uw partner). Daarna refinanciert u de hypotheek op uw eigen naam. Dit vereist dat u de nieuwe, hogere hypotheek zelfstandig kunt dragen op basis van uw inkomen. Is dat niet mogelijk, dan is gezamenlijke verkoop de enige optie.
Gratis en anoniem — bereken samen wat u kunt lenen op basis van uw gecombineerde inkomen.
Start berekening →