Bij elke woningaankoop met hypotheek zijn notariskosten onvermijdelijk. Wat betaalt u precies, wat is aftrekbaar, en hoe bespaart u tot €800?
Bij het kopen van een woning en het afsluiten van een hypotheek bent u verplicht gebruik te maken van een notaris. De notaris verzorgt de juridische afhandeling van de eigendomsoverdracht en de hypotheekvestiging. De kosten die hiermee gemoeid zijn, vallen onder de kosten koper en worden door de koper betaald — de verkoper betaalt niets aan de notaris (tenzij sprake is van aanvullende diensten).
De notariskosten bij een woningaankoop met hypotheek bestaan altijd uit twee onderdelen: de leveringsakte (ook wel transportakte of akte van levering) en de hypotheekakte. Beide worden afzonderlijk in rekening gebracht en afzonderlijk ingeschreven bij het Kadaster. Veel kopers zijn verrast door deze dubbele kostenpost, maar beide aktes zijn wettelijk vereist.
In Nederland zijn notaristarieven vrij bepaalbaar — er bestaat geen wettelijk vastgesteld tarief. Dit betekent dat tarieven sterk kunnen verschillen per notariskantoor. Het is dan ook zeer de moeite waard om meerdere offertes op te vragen. In de praktijk lopen de tarieven voor dezelfde dienst soms uiteen met €400 tot €800.
De leveringsakte (of transportakte) is het juridische document waarmee de eigendom van de woning formeel van de verkoper naar de koper overgaat. Zonder getekende en ingeschreven leveringsakte bent u wettelijk gezien geen eigenaar van de woning, ook al heeft u de koopsom al betaald.
Bij de notaris tekenen zowel koper als verkoper de leveringsakte. Vervolgens schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster, waarna de eigendomsoverdracht officieel is. De notaris controleert voorafgaand ook de eigendomshistorie van de woning, eventuele beslagen of hypotheken van de vorige eigenaar, en zorgt dat die worden doorgehaald.
De kosten voor de leveringsakte in 2026 liggen gemiddeld tussen de €800 en €1.500. De hoogte is afhankelijk van de koopsom, de complexiteit van de transactie en het notariskantoor. Online notarissen (die veel digitaal werken) zijn doorgaans goedkoper dan traditionele kantoren.
De hypotheekakte is een afzonderlijk document dat de afspraken tussen u en de hypotheekverstrekker vastlegt. In de hypotheekakte worden het geleende bedrag, de rentevaste periode, de aflossingswijze en de rechten van de bank vastgelegd. De bank verkrijgt via de hypotheekakte het recht van hypotheek op de woning: dit betekent dat de bank het recht heeft om de woning te verkopen als u de hypotheek niet meer betaalt.
Net als de leveringsakte wordt de hypotheekakte bij het Kadaster ingeschreven. De kosten voor de hypotheekakte bedragen gemiddeld €600 tot €1.200 in 2026. Bij dezelfde notaris als de leveringsakte bieden veel kantoren een combinatiekorting.
Naast de notarishonoraria betaalt u ook de inschrijvingsrechten van het Kadaster. Dit zijn vaste, door de overheid bepaalde bedragen:
De totale Kadasterkosten bedragen daarmee circa €240. Deze kosten zijn relatief gering ten opzichte van de notarrishonoraria, maar zijn niet onderhandelbaar en worden door vrijwel elke notaris afzonderlijk in rekening gebracht.
| Onderdeel | Laag | Gemiddeld | Hoog |
|---|---|---|---|
| Leveringsakte | €650 | €1.050 | €1.500 |
| Hypotheekakte | €500 | €850 | €1.200 |
| Kadaster leveringsakte | €148 | €148 | €148 |
| Kadaster hypotheekakte | €92 | €92 | €92 |
| Recherche & nazorg | €50 | €100 | €200 |
| Totaal | €1.440 | €2.240 | €3.140 |
Hoewel de leveringsakte en hypotheekakte bij de meeste notarissen een relatief vaste prijs hebben, kan de hoogte licht variëren met de koopsom. Bij hogere woningprijzen rekenen sommige notarissen een iets hoger tarief vanwege de verhoogde aansprakelijkheid. Onderstaande tabel geeft een indicatief beeld:
| Koopsom | Leveringsakte | Hypotheekakte | Kadaster | Totaal |
|---|---|---|---|---|
| €200.000 | €800 | €650 | €240 | ≈ €1.690 |
| €300.000 | €950 | €750 | €240 | ≈ €1.940 |
| €400.000 | €1.100 | €850 | €240 | ≈ €2.190 |
| €500.000 | €1.300 | €1.000 | €240 | ≈ €2.540 |
Veel kopers vragen zich af waarom er twee aparte aktes nodig zijn. Het verschil is juridisch van aard:
Beide aktes worden doorgaans op dezelfde dag bij de notaris getekend, vlak na elkaar. De leveringsakte wordt meestal als eerste getekend, zodat de koper juridisch eigenaar is voordat het hypotheekrecht wordt gevestigd. Dit is wettelijk vereist: u kunt alleen een hypotheek vestigen op een woning die u bezit.
Omdat notaristarieven in Nederland vrij bepaalbaar zijn, loont het sterk om meerdere offertes op te vragen. Hieronder een aantal praktische tips:
Bij nieuwbouw wijst de projectontwikkelaar doorgaans een notaris aan voor de leveringsakte. U heeft geen keuzerecht voor de leveringsakte bij nieuwbouw, maar wél voor de hypotheekakte. Vraag altijd een offerte bij een andere notaris voor de hypotheekakte — dat scheelt u gemiddeld €300–€600.
Een veelgestelde vraag is welke notariskosten u kunt aftrekken van de belasting. Hier is het antwoord genuanceerd:
De kosten van de hypotheekakte worden beschouwd als financieringskosten voor de eigenwoningschuld. Deze zijn in het jaar van afsluiten eenmalig aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting. Bij een belastingtarief van 36,97% en hypotheekaktekosten van €800 bespaart u dus circa €296 aan belasting.
De kosten van de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. Deze vallen onder de kosten koper en worden beschouwd als kosten voor de verwerving van de woning, niet voor de hypotheek. Ze verhogen wel de kostprijs van de woning voor toekomstige belastingberekeningen.
De kosten van uw hypotheekadviseur zijn wel volledig aftrekbaar als financieringskosten in het jaar van afsluiten. Dit geldt voor de advies- en bemiddelingskosten, maar niet voor eventuele advieskosten over de woning zelf (zoals bouwkundige keuring).
Als u bij de eigendomsoverdracht niet persoonlijk aanwezig kunt zijn, kunt u via de notaris een volmacht laten opstellen. Met een volmacht kan een ander namens u tekenen bij de notaris. De kosten voor een volmacht bedragen doorgaans €100 tot €250, afhankelijk van het notariskantoor. Let op: ook bij het ondertekenen van de volmacht moet u aanwezig zijn (of digitaal identificeren), tenzij er sprake is van een legalisatie in het buitenland.
Gratis en anoniem — direct resultaat op basis van uw situatie.
Start berekening