Van eigenwoningforfait tot hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting: een volledig overzicht van alle belastingen rondom uw eigen woning in 2026, inclusief concrete rekenvoorbeelden.
In Nederland valt uw eigen woning — de woning die u als hoofdverblijf gebruikt — in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is anders dan spaargeld of beleggingen, die in box 3 vallen, en anders dan uw arbeidsinkomen (ook box 1, maar apart). Het feit dat uw woning in box 1 valt, brengt twee belangrijke belastingaspecten met zich mee: het eigenwoningforfait (een fictief voordeel dat wordt opgeteld bij uw inkomen) en de hypotheekrenteaftrek (een aftrekpost die uw belastbaar inkomen verlaagt).
Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat de Belastingdienst bij uw belastbaar inkomen optelt als u een eigen woning bezit. De gedachte hierachter is dat het hebben van een eigen woning u een voordeel oplevert (u hoeft geen huur te betalen), en dat dit voordeel belast moet worden. Het forfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde van uw woning.
In 2026 gelden de volgende tarieven:
WOZ-waarde woning: € 400.000
Eigenwoningforfait (0,35%): € 1.400 per jaar
Dit bedrag wordt opgeteld bij uw belastbaar inkomen in box 1.
Bij een belastingtarief van 36,97% betaalt u extra belasting van: € 517 per jaar
De hypotheekrenteaftrek is één van de meest bekende belastingvoordelen voor woningeigenaren. De rente die u betaalt over uw hypotheek voor de eigen woning, mag u aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Dit verlaagt de belasting die u betaalt.
Hypotheeksom: € 300.000
Hypotheekrente: 3,85% per jaar
Jaarlijkse rente (jaar 1, annuïtair): ca. € 11.550
Aftrek tegen 36,97%: € 4.270
Netto belastingvoordeel per jaar: € 4.270
Over de looptijd van 30 jaar neemt de renteaftrek geleidelijk af, omdat bij een annuïtaire hypotheek het rentedeel van de maandlast daalt naarmate u meer aflost. In het begin is het belastingvoordeel het grootst, aan het einde van de looptijd minimaal.
De Wet Hillen hield in dat woningeigenaren zonder (of met een zeer lage) hypotheek geen eigenwoningforfait hoefden bij te tellen in hun inkomen als het eigenwoningforfait hoger was dan de te betalen rente. Dit voordeel wordt echter stapsgewijs afgebouwd — in 2019 begonnen en voltooid in 2048. In 2026 is nog slechts een deel van het Hillen-voordeel beschikbaar. Woningeigenaren met een volledig afgeloste hypotheek worden hierdoor jaarlijks zwaarder belast.
Bij de aankoop van een woning betaalt u eenmalig overdrachtsbelasting. In 2026 gelden de volgende tarieven:
| Situatie | Tarief 2026 | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Starter (18–35 jaar) | 0% | Eerste aankoop, woning als hoofdverblijf, koopsom max. €510.000 |
| Reguliere koper | 2% | Woning als hoofdverblijf |
| Tweede woning / belegging | 10,4% | Niet als hoofdverblijf gebruikt |
| Bedrijfspand | 10,4% | Niet-woningen |
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke waarde hoger is. Dit is relevant wanneer de koopsom lager is dan de WOZ-waarde, wat in de praktijk zelden voorkomt maar toch op de radar moet staan.
Als woningeigenaar betaalt u jaarlijks onroerendezaakbelasting (OZB) aan uw gemeente. Dit bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw woning en het tarief dat uw gemeente hanteert. Gemiddeld bedraagt de OZB voor eigenaren circa 0,08% tot 0,12% van de WOZ-waarde per jaar. Bij een WOZ-waarde van €400.000 is dat circa €320 tot €480 per jaar. Gemeenten mogen het OZB-tarief jaarlijks aanpassen.
Een groot voordeel van het Nederlandse belastingstelsel is dat de verkoopwinst op uw eigen woning niet belast is in box 1. U betaalt geen vermogenswinstbelasting wanneer u uw huis met winst verkoopt. Dit in tegenstelling tot veel andere landen waar verkoopwinst wel wordt belast. Wel geldt de bijleenregeling als u doorstroomt naar een nieuwe woning.
Als u uw woning verkoopt en een nieuwe woning koopt, geldt de bijleenregeling. U bent verplicht om de overwaarde van uw verkochte woning (de eigenwoningreserve) in te zetten bij de aankoop van de nieuwe woning. Over het equivalent van de niet-ingezette overwaarde heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Voorbeeld: u heeft €150.000 overwaarde na verkoop van uw woning. U koopt een nieuwe woning van €500.000 en leent €500.000. Dan heeft u slechts recht op hypotheekrenteaftrek over €350.000 (€500.000 minus €150.000 eigenwoningreserve). Over de resterende €150.000 hypotheek is de rente niet aftrekbaar.
Woont u op erfpachtgrond (gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht), dan betaalt u jaarlijks een erfpachtcanon aan de grondeigenaar. Deze erfpachtcanon is in bepaalde gevallen fiscaal aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Raadpleeg uw belastingadviseur voor de specifieke situatie, want de regels voor erfpacht en belastingaftrek zijn complex en afhankelijk van het type erfpachtcontract.
Gratis en anoniem — direct resultaat op basis van uw situatie.
Start berekening