Tweede huis kopen: hypotheek, belasting en kosten in 2026

Waarom een tweede woning kopen?

De redenen om een tweede woning te kopen zijn divers. Veel mensen dromen van een vakantiehuisje in eigen land of in het buitenland. Anderen overwegen een woning te kopen als belegging, met als doel huurinkomsten of toekomstige waardestijging. Ouders kopen soms een appartement voor hun studerende kind, om dure kamerhuur te vermijden. Welke reden u ook heeft, een tweede woning kopen heeft aanzienlijk andere financiële en fiscale consequenties dan het kopen van uw eerste woning.

Tweede woning hypotheek: minder mogelijkheden

Bij een tweede woning kijken geldverstrekkers anders aan tegen de financieringsaanvraag. U kunt doorgaans maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde financieren via een hypotheek op een tweede woning. Dit is lager dan de 100% die soms mogelijk is bij een eerste woning (eigen woning). U moet dus een aanzienlijk eigen vermogen inbrengen — minimaal 20% tot 30% van de aankoopprijs.

Bovendien rekenen geldverstrekkers bij een tweede woninghypotheek doorgaans een hogere rente dan bij een eerste woning. Dit hogere risicotarief weerspiegelt het feit dat een tweede woning niet het primaire onderkomen is; bij financiële problemen zullen mensen eerder hun tweede woning verkopen dan hun hoofdverblijf.

Naast uw bestaande hypotheeklasten berekent de bank ook uw totale schuldenlast. Uw inkomen moet voldoende zijn om zowel de hypotheek op uw eerste woning als de lasten van de tweede woning te dragen. Dit wordt meegenomen in de leencapaciteitsberekening.

Geen NHG voor tweede woningen

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is uitsluitend beschikbaar voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt. Voor een tweede woning of beleggingspand kunt u geen NHG aanvragen. Dit betekent dat u bij financiële problemen geen beroep kunt doen op de NHG-garantie en dat u de hogere rente zonder NHG-korting betaalt.

Overdrachtsbelasting 2026: 10,4% voor tweede woningen

Dit is een van de grootste kostenposten bij de aankoop van een tweede woning. Terwijl kopers van een hoofdverblijf 2% overdrachtsbelasting betalen (of 0% als starter tot 35 jaar), betaalt u voor een tweede woning of beleggingspand 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom. Dit percentage werd in 2021 verhoogd als maatregel om beleggers op de woningmarkt te ontmoedigen en starters meer kansen te bieden.

Belasting op een tweede woning: box 3

Een tweede woning valt in box 3 van de inkomstenbelasting, samen met uw spaargeld en beleggingen. U betaalt geen belasting over de huurinkomsten zelf (tenzij er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer), maar over de vermogenswaarde van de woning in box 3.

De box 3-belasting in 2026 is berekend op basis van een fictief rendement. De Belastingdienst gaat uit van een verondersteld rendement op uw vermogen, ook als u dit rendement niet daadwerkelijk behaalt. Na aftrek van de hypotheekschuld op de tweede woning (die als schuld in box 3 geldt) betaalt u belasting over het nettovermogen. De belastingvrije voet in box 3 is circa €57.000 per persoon.

Verhuurinkomsten: box 3, niet box 1

Als u uw tweede woning verhuurt, zijn de huurinkomsten doorgaans niet belast in box 1. Ze tellen ook niet op bij uw inkomen. In plaats daarvan telt de vermogenswaarde van de verhuurde woning (minus de hypotheekschuld) mee in box 3. Alleen als de Belastingdienst van oordeel is dat er sprake is van "meer dan normaal actief vermogensbeheer" — bijvoorbeeld bij intensief verhuur met veel eigen dienstverlening — kunnen inkomsten als arbeidsinkomsten worden aangemerkt.

Vakantiewoning in Nederland of het buitenland

Als u een vakantiewoning in het buitenland koopt, kunnen er aanvullende belastingregels van toepassing zijn. Nederland heeft met veel landen belastingverdragen gesloten die bepalen welk land belasting mag heffen over de woning. In de meeste gevallen is het land waar de woning staat bevoegd om belasting te heffen over de onroerend-goedwaarde en eventuele huurinkomsten. In Nederland geldt dan een vrijstelling, maar de waarde wordt wel meegeteld voor het berekenen van uw box 3-tarief (progressievoorbehoud).

Informeer bij een belastingadviseur als u een woning in het buitenland overweegt. Landen als Spanje, Portugal, Italië en Frankrijk kennen elk hun eigen regels voor buitenlandse kopers, inclusief belastingen op verhuurinkomsten en vermogensbelasting.

Overzicht jaarlijkse kosten tweede woning

Financieringscheck: wat kunt u extra lenen?

Heeft u al een hypotheek op uw eerste woning, dan kijkt de bank naar uw totale financieringscapaciteit. Daarbij worden de bestaande hypotheeklasten afgetrokken van uw beschikbare leencapaciteit. Als u overwaarde heeft in uw eerste woning, kunt u dat soms inzetten als eigen vermogen voor de tweede woning — via een hypotheekverhoging op de eerste woning of als eigen inbreng bij de aankoop.

Banken kijken bij tweede woningen ook naar de verhuurpotentie. Sommige geldverstrekkers zijn bereid om (een deel van) de verwachte huurinkomsten mee te tellen bij de leencapaciteitsberekening. Dit verschilt per bank en vraagt om een gespecialiseerde hypotheekadviseur die ervaring heeft met tweede woningfinanciering.

Zelf gebruik of verhuur: invloed op hypotheek en belasting

Of u de tweede woning zelf gebruikt, verhuurt of een combinatie doet, heeft invloed op de voorwaarden. Bij verhuur via platforms zoals Airbnb of Booking.com kan uw hypotheekverstrekker aanvullende eisen stellen of toestemming vragen. Sommige banken staan verhuur toe, anderen verbieden dit of vragen een hogere rente. Controleer uw hypotheekakte en neem contact op met uw bank als u plannen heeft voor verhuur.