Hypotheek voor vakantiehuis: een recreatiewoning kopen

Vakantiehuis versus tweede woning: fiscaal verschil

In de volksmond worden "vakantiehuis" en "tweede woning" door elkaar gebruikt, maar fiscaal gezien is er een belangrijk onderscheid. Een tweede woning is een woning die u bezit naast uw primaire koopwoning en die u niet structureel verhuurt. Een vakantiehuis of recreatiewoning staat op een vakantiepark en mag juridisch gezien doorgaans alleen recreatief worden bewoond — niet als permanente hoofdverblijfplaats.

Beide typen vallen fiscaal in box 3 (vermogen), niet in box 1 zoals uw eigen woning. Dat betekent dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is. U betaalt vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde van het pand minus de hypotheekschuld. Dit maakt het netto rendement van een vakantiehuis wezenlijk anders dan dat van uw eigen woning.

Maximale hypotheek vakantiehuis

De maximale hypotheek voor een vakantiehuis wordt bepaald door twee factoren: uw inkomen en de waarde van het pand. Banken hanteren voor recreatiewoningen een strengere Loan-to-Value (LTV) dan voor primaire woningen. Waar u bij uw eigen woning 100% van de marktwaarde kunt financieren, is dat bij een vakantiehuis doorgaans maximaal 70 tot 80%.

Uw inkomen bepaalt bovendien hoeveel u kunt lenen boven op uw primaire hypotheek. De bank telt de lasten van uw eerste hypotheek mee bij de berekening van uw draagkracht. In de praktijk betekent dit dat u een forse eigen inbreng nodig heeft:

Overdrachtsbelasting vakantiehuis: 10,4%

Dit is het bedrag dat de meeste kopers verrast. Bij aankoop van een vakantiehuis of tweede woning betaalt u in 2026 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom. De startersvrijstelling (0%) en het reguliere tarief (2%) gelden uitsluitend voor woningen die als hoofdverblijf worden bewoond.

Het hoge OVB-tarief voor vakantiehuizen is ingevoerd om speculatie op de woningmarkt te ontmoedigen. Dit tarief geldt ook als u een vakantiewoning koopt via een BV of andere rechtspersoon.

Verhuurinkomsten als inkomstenbron

Veel vakantiehuiskopers zijn van plan de woning (deels) te verhuren via platformen als Airbnb, Booking.com of een recreatiepark. Dit heeft fiscale en financieringstechnische gevolgen.

Fiscaal: Verhuurinkomsten van een vakantiehuis vallen in box 3. U betaalt geen belasting over de huurinkomsten zelf, maar over het fictieve rendement op uw netto-vermogen (bezit min hypotheek). Dat kan gunstiger uitpakken dan u verwacht. Wel moet u rekening houden met inkomstenbelasting als u de woning als ondernemer verhuurt (dan box 1).

Hypotheek: Sommige gespecialiseerde banken en kredietverstrekkers tellen verwachte of bewezen verhuurinkomsten mee bij de berekening van uw maximale hypotheek. U moet dan wel verhuurhistorie of een geloofwaardige verhuurprognose overleggen. Reguliere banken doen dit doorgaans niet.

Welke banken financieren vakantiehuizen?

Niet iedere Nederlandse bank verstrekt hypotheken voor recreatiewoningen. De mogelijkheden per type aanbieder:

Wilt u een vakantiehuis kopen, dan is het verstandig een onafhankelijke hypotheekadviseur te raadplegen die gespecialiseerd is in recreatiewoningen. De markt is smaller en de voorwaarden wisselen sterk per aanbieder.

Verzekeringen voor uw vakantiehuis

Een vakantiehuis verzekeren gaat anders dan een gewone woonverzekering. U heeft doorgaans aparte polissen nodig:

• Opstalverzekering recreatiewoning: dekt schade aan het gebouw zelf. Let op dat u specifiek een recreatiewoning-variant afsluit, want een standaard woonverzekering is vaak niet geldig.
• Inboedelverzekering: dekt meubels, apparatuur en inventaris. Kies een leegstandspolis als de woning langere periodes leeg staat.
• Aansprakelijkheidsverzekering verhuurder: verplicht als u verhuurt via een platform. Dekt schade die huurders veroorzaken of letsel op uw terrein.
• Rechtsbijstandverzekering: nuttig bij geschillen met huurders, buren op het park of de VvE van het recreatiepark.

Buitenlands vakantiehuis kopen

Wilt u een vakantiehuis in Frankrijk, Spanje, Italië of elders in Europa kopen? Dan gelden andere regels. Een Nederlandse hypotheekverstrekker kan in principe een hypotheek vestigen op een buitenlands pand, maar dit is complex en slechts weinig aanbieders doen dit. De alternatieven zijn:

• Overwaarde benutten: als u overwaarde op uw Nederlandse woning heeft, kunt u die via een tweede hypotheek of een verhoogde hypotheek onttrekken en de buitenlandse woning cash kopen.
• Lokale hypotheek in het buitenland: in veel landen kunt u als buitenlander een hypotheek afsluiten, maar de LTV is doorgaans laag (50–70%) en de rentes kunnen hoger liggen.
• Combinatiefinanciering: gedeeltelijk eigen middelen (evt. via Nederlandse overwaarde), gedeeltelijk lokale hypotheek.

Raadpleeg bij een buitenlandse aankoop altijd een lokale notaris en een belastingadviseur die bekend is met het betreffende land. De fiscale regels voor verhuurinkomsten en vermogen verschillen per land.

Veelgestelde vragen over de hypotheek voor vakantiehuis