De annuïtaire hypotheek is de meest gekozen hypotheekvorm in Nederland. U betaalt elke maand hetzelfde brutobedrag — maar de samenstelling van rente en aflossing verandert continu.
Bereken uw maandlast ›Bij een annuïtaire hypotheek betaalt u elke maand een vaste bruto maandlast — de zogeheten annuïteit. Die annuïteit bestaat uit twee onderdelen: rente over de resterende schuld én aflossing. Aan het begin van de looptijd is het rentedeel groot en het aflossingsgedeelte klein. Naarmate u aflost, neemt de schuld af, daalt de rente die u betaalt en stijgt het deel dat werkelijk van de hoofdsom afgaat. Dit gaat door totdat u na precies 30 jaar volledig hebt afgelost.
De rekenformule voor de maandannuïteit is: A = H × (r / (1 − (1+r)^-n)), waarbij H de hoofdsom is, r de maandelijkse rente en n het aantal maanden. In de praktijk berekent uw geldverstrekker dit automatisch.
Concreet voorbeeld: €300.000 bij 4% rente over 30 jaar geeft een bruto maandlast van €1.432. In de eerste maand bestaat die uit €1.000 rente en €432 aflossing. In maand 360 bestaat het uit slechts €5 rente en €1.427 aflossing.
| Moment | Restschuld | Rente (maand) | Aflossing | Maandlast |
|---|---|---|---|---|
| Maand 1 | €300.000 | €1.000 | €432 | €1.432 |
| Maand 12 | €294.700 | €982 | €450 | €1.432 |
| Jaar 5 | €273.800 | €913 | €519 | €1.432 |
| Jaar 10 | €241.100 | €804 | €628 | €1.432 |
| Jaar 20 | €153.600 | €512 | €920 | €1.432 |
| Jaar 30 | €0 | €5 | €1.427 | €1.432 |
Totale rentekosten over 30 jaar: circa €215.600. Dit is meer dan bij een lineaire hypotheek (ca. €180.000), maar de lage startlast maakt annuïtair bereikbaar voor meer mensen.
De twee meest gebruikte hypotheekvormen zijn annuïtair en lineair. Ze verschillen voornamelijk in de hoogte van de startlast en de totale rentekosten over de looptijd.
| Kenmerk | Annuïtair | Lineair |
|---|---|---|
| Maandlast jaar 1 | €1.432 | €1.833 |
| Maandlast jaar 15 | €1.432 | €1.225 |
| Maandlast jaar 30 | €1.432 | €836 |
| Totale rentekosten | €215.600 | €182.500 |
| Restschuld na 10 jaar | €241.100 | €200.000 |
| Belastingvoordeel jaar 1 (40%) | ±€4.800 | ±€6.200 |
| Belastingvoordeel jaar 15 (37,48%) | ±€3.900 | ±€2.250 |
Basis: €300.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar looptijd. Belastingvoordeel is indicatief bij aftrekpercentage van schijf 2.
De rente die u betaalt op een annuïtaire hypotheek is fiscaal aftrekbaar — maar alleen voor de eerste 30 jaar van de lening en mits u de hypotheek volledig aflost. In 2026 mag u de hypotheekrente aftrekken in uw hoogste belastingschijf, tot maximaal 37,48% (schijf 2 en hoger in box 1).
Omdat het rentedeel bij een annuïtaire hypotheek elk jaar daalt, daalt ook uw fiscaal voordeel geleidelijk. Dit is anders dan bij een lineaire hypotheek, waarbij de belastingvoordelen sneller afnemen omdat u van meet af aan meer aflost.
Per saldo betaalt u over 30 jaar een netto maandlast die geleidelijk stijgt naarmate de aftrek afneemt. Toch blijft de bruto maandlast gedurende de volledige rentevaste periode stabiel — dat geeft zekerheid.
De annuïtaire hypotheek is bij uitstek geschikt voor:
De annuïtaire hypotheek is minder geschikt als u snel een zo laag mogelijke restschuld wilt opbouwen of als u de totale rentekosten wilt minimaliseren. In dat geval is de lineaire hypotheek een beter alternatief.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt als eis dat u de hypotheek volledig aflost binnen 30 jaar via een annuïtaire of lineaire aflossingsstructuur. Een annuïtaire hypotheek voldoet hier dus aan. Met NHG profiteert u bovendien van een lagere renteopslag — in 2026 circa 0,5 tot 0,7 procentpunt lager dan zonder NHG.
De NHG-grens in 2026 is €435.000 (kostengrens). Bij een hogere woningwaarde komt u niet in aanmerking voor NHG, maar kunt u alsnog kiezen voor een annuïtaire hypotheek.
| Hypotheekvorm | Maandlast | Totale rente | Fiscaal aftrekbaar | Risico |
|---|---|---|---|---|
| Annuïtair | Vast (bruto) | Hoog | Ja (30 jr) | Laag |
| Lineair | Dalend | Lager | Ja (30 jr) | Laag |
| Aflossingsvrij | Laagste | Hoogst | Beperkt (pre-2013) | Hoog |
| Bankspaarhypotheek | Vast + spaarpremie | Nvt (opgebouwd) | Ja (historisch) | Laag |
De meeste geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om boetevrij 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar extra af te lossen. Dit verlaagt uw resterende schuld direct en verlaagt toekomstige rentebetalingen. Extra aflossen levert bij een annuïtaire hypotheek een dubbel voordeel op: u bespaart rente én bouwt sneller vermogen op in uw woning.
Let op: extra aflossen betekent dat de maandannuïteit herberekend wordt (tenzij u kiest voor een kortere looptijd). Uw netto besparing hangt af van uw hypotheekrente versus het rendement dat u elders zou kunnen behalen.
Heeft u nog een aflossingsvrije of spaarhypotheek en overweegt u over te stappen naar annuïtair? Dan moet u rekening houden met:
In 2 minuten weet u wat u kunt lenen en wat uw maandlast wordt.
Start berekening ›