Maandlasten, maximale hypotheek, annuïteit versus lineair en hypotheekrenteaftrek — helder uitgelegd met praktische rekenvoorbeelden.
De hypotheekcalculator van HypotheekVinder geeft u in vier eenvoudige stappen een indicatie van uw maximale hypotheek en bijbehorende maandlasten. U hoeft geen persoonlijke gegevens achter te laten of een account aan te maken — de berekening is volledig gratis en anoniem.
Direct inzicht in uw maandlasten en maximale hypotheek — geen registratie nodig.
Start de calculator →Hoeveel u kunt lenen hangt in de eerste plaats af van uw inkomen. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) stelt jaarlijks de woonquotetabellen vast: het maximale percentage van uw bruto inkomen dat u aan woonlasten mag besteden. Hoe hoger uw inkomen, hoe groter het percentage dat u mag besteden.
| Bruto jaarinkomen | Max. woonquote | Max. maandlast (indicatie) | Max. hypotheek (ca. 3,85%) |
|---|---|---|---|
| €25.000 | 16% | ≈ €333/mnd | ≈ €71.000 |
| €35.000 | 20% | ≈ €583/mnd | ≈ €124.000 |
| €45.000 | 22% | ≈ €825/mnd | ≈ €176.000 |
| €60.000 | 24% | ≈ €1.200/mnd | ≈ €256.000 |
| €80.000 | 26% | ≈ €1.733/mnd | ≈ €370.000 |
| >€80.000 | 28% | afhankelijk inkomen | afhankelijk inkomen |
Let op: dit zijn indicaties. De daadwerkelijke maximale hypotheek is afhankelijk van de exacte rentevaste periode, het type hypotheek, eventuele studieschuld, partnerinkomsten en andere financiële verplichtingen. Gebruik onze calculator voor een persoonlijke berekening.
De twee meest gangbare hypotheekvormen in Nederland zijn de annuïtaire hypotheek en de lineaire hypotheek. Beide vormen voldoen aan de aflossingseis die nodig is voor hypotheekrenteaftrek.
Bij een annuïtaire hypotheek is de bruto maandlast gedurende de hele looptijd gelijk. U betaalt elke maand een vast bedrag, dat bestaat uit een aflossingscomponent en een rentecomponent. In de beginjaren is het renteaandeel groot en het aflossingsaandeel klein; aan het einde van de looptijd is dit omgekeerd.
Het voordeel van de annuïtaire hypotheek is de voorspelbaarheid: u weet exact wat u elke maand betaalt. Het nadeel is dat u in de beginjaren relatief weinig aflost, waardoor de fiscale aftrek in die periode het hoogst is maar u ook langer een hoge schuld heeft.
Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand een vast bedrag af van de hoofdsom. Omdat de restschuld hierdoor maandelijks daalt, dalen ook de rentelasten en dus de totale maandlast. De maandlast begint hoger dan bij de annuïtaire variant maar daalt elk jaar.
Het voordeel van de lineaire hypotheek is dat u sneller vrij van schuld bent en over de gehele looptijd minder rente betaalt. Het nadeel is de hogere beginlast, die voor sommige kopers — met name starters — moeilijker op te brengen is.
| Annuïtair | Lineair | |
|---|---|---|
| Maandlast jaar 1 | ≈ €1.407 | ≈ €1.796 |
| Maandlast jaar 15 | ≈ €1.407 | ≈ €1.300 |
| Maandlast jaar 30 | ≈ €1.407 | ≈ €835 |
| Totale rente (30 jr) | ≈ €206.520 | ≈ €178.070 |
| Rentebesparig lineair | ≈ €28.450 | |
De maandlast die u berekent op basis van rente en aflossing is de bruto maandlast. Voor de meeste mensen is de daadwerkelijke maandelijkse uitgave lager, dankzij de hypotheekrenteaftrek.
De hypotheekrenteaftrek houdt in dat u de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. In 2026 is het maximale aftrekpercentage 36,97 procent. Dit percentage geldt voor wie in de eerste belastingschijf valt (inkomen tot circa €75.000). Voor hogere inkomens geldt hetzelfde aftrekpercentage van 36,97 procent — de aftrek is in 2023 afgetopt op dit niveau en is sindsdien niet meer verhoogd.
U betaalt aan het begin van uw hypotheek relatief meer rente dan aflossing (bij een annuïtaire hypotheek). Dit maakt de aftrek in de beginjaren het meest waardevol. Naarmate u meer aflost, betaalt u minder rente en neemt de aftrek af.
Praktisch voorbeeld: Bij een hypotheek van €300.000 met 3,85 procent rente betaalt u in jaar 1 circa €11.550 aan rente. Met een aftrekpercentage van 36,97 procent levert dit een belastingvoordeel op van ruim €4.270. Omgerekend scheelt dit maandelijks circa €356 op uw netto maandlast.
Bij de aankoop van een woning heeft u eigen geld nodig naast de hypotheek. Banken financieren maximaal 100 procent van de marktwaarde. De bijkomende kosten — samen de "kosten koper" — moeten volledig uit eigen middelen worden betaald:
In totaal bedragen de kosten koper gemiddeld 4 tot 6 procent van de koopsom. Bij een woning van €350.000 heeft u dus rekening te houden met €14.000 tot €21.000 aan bijkomende kosten bovenop uw inbreng voor de eigen-geldeis.
De rente die u betaalt hangt sterk af van de gekozen rentevaste periode. Een kortere rentevaste periode heeft een lagere rente maar meer onzekerheid: na afloop van de periode kunt u geconfronteerd worden met een hogere marktrente. Een langere rentevaste periode biedt meer zekerheid maar heeft een hogere rente.
| Rentevaste periode | Indicatieve rente (NHG, 2026) | Maandlast €300.000 |
|---|---|---|
| 1 jaar variabel | ≈ 3,20% | ≈ €1.293 |
| 5 jaar vast | ≈ 3,55% | ≈ €1.358 |
| 10 jaar vast | ≈ 3,85% | ≈ €1.407 |
| 20 jaar vast | ≈ 4,25% | ≈ €1.476 |
| 30 jaar vast | ≈ 4,60% | ≈ €1.539 |
De meest gekozen rentevaste periode in Nederland is 10 tot 20 jaar. Dit biedt een goede balans tussen zekerheid en rentekosten. Starters kiezen vaker voor 10 of 20 jaar vast vanwege de overzichtelijkheid; doorstromers met veel overwaarde kiezen soms bewust korter voor flexibiliteit.
Een volledig aflossingsvrije hypotheek — waarbij u tijdens de looptijd niets aflost en aan het einde de volledige schuld terugbetaalt — is voor nieuwe hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar. Uitzondering: bestaande aflossingsvrije hypotheken die zijn afgesloten voor 2013, mogen blijven bestaan.
Bij een combinatiehypotheek (deels annuïtair/lineair en deels aflossingsvrij) geldt dat het aflossingsvrije deel niet meer dan 50 procent van de marktwaarde mag bedragen bij NHG. Over het aflossingsvrije deel is geen renteaftrek van toepassing.
Gratis en anoniem — direct resultaat op basis van uw situatie.
Start berekening